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Dalla logistica all'industria leggera: uno spazio versatile per crescere

La partnership con IMA, azienda leader nell'automazione industriale, è un esempio del nostro impegno e della volontà di affermarci partner di riferimento nell'ambito immobiliare-logistico. Attraverso la comprensione approfondita dei bisogni e dei piani di crescita dei nostri partner, mettiamo in atto interventi di valorizzazione quali la riconfigurazione dello spazio interno, lo sviluppo di estensioni significative o la ristrutturazione degli immobili, trasformandoli in funzione alle specifiche esigenze del cliente.

Per dare riscontro alle necessità di IMA, abbiamo adattato e ampliato un magazzino a tradizionale uso logistico collocato a Castel San Pietro Terme (Bologna), trasformandolo in un vero e proprio stabilimento di produzione, pur senza snaturarne la struttura. Trasferendo una parte essenziale della produzione in questo nuovo stabilimento, IMA può perseguire i suoi obiettivi di sviluppo industriale di lungo termine.

 

La crescita di un’azienda italiana e leader mondiale

IMA (Industria Macchine Automatiche) è uno dei brand più conosciuti nel panorama industriale italiano. L’azienda, fondata nel 1961, è leader mondiale nella produzione di macchine automatiche per il confezionamento di prodotti farmaceutici, cosmetici e alimentari. Ha sede in Ozzano dell’Emilia nella zona conosciuta come ‘Packaging Valley’, uno storico raggruppamento di imprese situate tra Bologna, Modena e Reggio Emilia che operano nel settore del packaging. Il segmento oggi conta più 300 imprese ed IMA, l’azienda più in vista di questo cluster, nel 2020 ha fatturato circa €1,5 miliardi. È un’azienda ben radicata nel territorio ma allo stesso tempo integrata nella catena di valore globale. La maggior parte del suo fatturato deriva dall'estero.

La divisione IMA Life, attiva nel settore farmaceutico, è uno dei motori di crescita più potenti dell’azienda. È specializzata nelle linee di lavorazione asettiche, che richiedono macchinari di dimensioni molto ampie, e ha come clienti le maggiori aziende farmaceutiche globali. I macchinari vengono utilizzati dai clienti di IMA, ad esempio, per il confezionamento dei flaconcini che contengono vari tipi di prodotti farmaceutici o biofarmaceutici in forma liquida, in polvere o liofilizzata.

Vista la crescita globale del settore farmaceutico negli ultimi anni, l’azienda ha pianificato l’espansione della divisione IMA Life.

“Per far fronte alla domanda dei nostri clienti, era fondamentale consolidare la capacità produttiva all’interno di un singolo capannone di grandi dimensioni, che potesse ospitare diverse centinaia di operai specializzati e tecnici, oltre che macchine di diversi metri di lunghezza.

“Era inoltre necessario che il nuovo capannone fosse collocato nelle vicinanze della sede centrale di Ozzano dell’Emilia, dove già si trovava la maggior parte dello staff della divisione.” 

Massimo Marchesini, Vice President, Procurement and Production Systems, IMA

Il magazzino commerciale situato a Castel San Pietro rispondeva ai requisiti fondamentali di ampiezza e prossimità alla sede centrale richiesti da IMA. L’immobile si trova infatti a poco più di 10 chilometri da Ozzano dell’Emilia, in una posizione eccellente dal punto di vista logistico, data la vicinanza all’autostrada E45. Si tratta di uno degli immobili più ampi e versatili del nostro portafoglio nella zona. In termini di estensione il magazzino misura 32.600 metri quadrati e ha un’altezza interna di 10 metri. La versatilità del magazzino è garantita dalla maglia strutturale, dalla razionalità e dalla flessibilità degli spazi interni, oltre che dall’ampiezza degli spazi esterni, dai parcheggi adiacenti e dai servizi disponibili in zona. Adiacente al capannone era presente inoltre un terreno di 22.600 metri quadrati a disposizione per un eventuale sviluppo. Le esigenze di IMA, tuttavia, non si fermavano all’ampiezza ed alla posizione.

Marchesini spiega: “Il settore in cui operiamo necessita di un’attenzione particolare alla cura e alla pulizia degli ambienti di produzione. Inoltre puntiamo molto a creare il massimo confort per i nostri dipendenti. Gli ambienti di lavoro devono essere luminosi e la temperatura deve essere controllabile al loro interno. Ma soprattutto, gli stabilimenti dove operiamo necessitano di ampi spazi adibiti a uffici poiché la produzione delle nostre macchine prevede un forte impiego di tecnici specializzati che operano presso uffici.”

La partnership con IMA, facilitata anche grazie a Cushman & Wakefield, ha generato un ambizioso progetto di adattamento del capannone e di sviluppo dell’area adiacente. La firma del contratto preliminare di locazione è avvenuta nell’aprile 2019, pochi mesi dopo l’uscita del locatario precedente.

“Quasi mai i fabbricati che prendiamo in locazione presentano immediatamente le caratteristiche che ricerchiamo. Abbiamo uno standard molto elevato di qualità e sicurezza, per questo gli interventi di miglioramento sono all’ordine del giorno. Tuttavia, le dimensioni del capannone corrispondevano alle nostre esigenze. Una volta manifestata la necessità degli uffici, Logicor si è proposta di realizzarli, cosa che ha favorito la conclusione dell’accordo e la nostra decisione di investire nel progetto.” 

Bruno Bedeschi, General Services, Environment and Safety Manager, IMA

 

La nostra soluzione

La volontà di stabilire una partnership di lungo periodo ha reso possibile programmare un consistente investimento di risorse. Questo ha permesso non solo la consegna di un capannone dedicato alla produzione industriale ad alta tecnologia, ma anche la costruzione di una palazzina uffici di 9.400 metri quadri, sviluppati su due piani, che comunica direttamente con il capannone. In questo modo, IMA ha potuto centralizzare l’intera attività della divisione Life nel sito che dà lavoro a circa 150 operai specializzati e 350 tecnici.

L’intervento di ristrutturazione del magazzino è consistito, innanzitutto, nel rifacimento del pavimento di calcestruzzo. Fabio Bosoni, il nostro Senior Technical Manager, spiega: “L’intervento iniziale ha previsto una scarificazione del primo centimetro di calcestruzzo seguito dalla posa di una resina epossidica che ha rinnovato il pavimento secondo uno standard di qualità più elevato, vista la tipologia di utilizzo da parte di IMA.  Sono stati inoltre realizzati interventi strutturali finalizzati ad aumentare l’apporto di luce naturale, per massimizzare il comfort visivo degli addetti.”

Abbiamo inoltre verificato che la pavimentazione del magazzino garantisse una portata di gran lunga superiore alla norma. La portata del pavimento, infatti, è di 20 tonnellate per metro quadro, rispetto alle 5 tonnellate dei magazzini tradizionali. Questo è garanzia di sicurezza e caratteristica essenziale per IMA, vista la mole di alcuni dei macchinari che produce. 

I lavori di costruzione della palazzina uffici, cominciati alla fine del 2019, hanno subito un inevitabile rallentamento dovuto all’emergenza Covid-19 che ha bloccato il cantiere per il periodo di lockdown, nei primi mesi del 2020. Tuttavia, l’attività di costruzione è ripresa immediatamente alla riapertura nel mese di maggio e la consegna è avvenuta nel rispetto dei tempi precedentemente concordati e implementando le disposizioni di sicurezza introdotte dalla situazione contingente.

Nel frattempo IMA aveva cominciato le proprie opere di personalizzazione del magazzino. Queste sono consistite, ad esempio, nell’installazione di carri ponte per la movimentazione delle macchine e nella realizzazione degli impianti di riscaldamento e condizionamento. Sono stati inoltre installati impianti per la circolazione di acqua fredda ed altri fluidi, come l’acqua distillata e il perossido di idrogeno necessari al processo di produzione delle macchine, ed alcune camere bianche sterili per testare i macchinari. È stato inoltre interamente rinnovato l’impianto di illuminazione con lampade a LED.

Nell’ottobre 2020 IMA ha trasferito il personale della divisione Life presso il capannone per attivare la produzione, mentre i lavori per la costruzione della palazzina uffici erano ancora in corso. La palazzina uffici è stata consegnata a novembre 2020 ed i lavori di personalizzazione e arredo da parte di IMA si sono conclusi nella primavera 2021.

La palazzina uffici è stata concepita e realizzata come un’estensione naturale del magazzino. È stata scelta una forma a lettera E che ha consentito di creare quattro corti interne tra la palazzina e il magazzino, permettendo una distribuzione più uniforme della luce all’interno degli uffici. Le corti piantumate e allestite con particolare cura, offrono un ambiente estremamente gradevole per i dipendenti. La forma a E crea una grande efficienza spaziale tra l’area uffici e i collegamenti verticali. Permette infatti spostamenti veloci all’interno della zona uffici e consente di mantenere vie di comunicazione dirette tra questa ed il magazzino, necessarie visto l’intenso scambio e collaborazione tra il personale delle due unità.

Insieme a IMA abbiamo dedicato particolare cura alla scelta di materiali e soluzioni che garantissero massima efficienza energetica e comodità per l’utente finale. L’involucro esterno della palazzina uffici è progettato per massimizzare l’isolamento termico al fine di garantire confort ambientale degli utenti. Inoltre, i moduli per i serramenti sono a triplo vetro ed intercapedine di 16 millimetri con gas argon. Sia la palazzina uffici sia il magazzino generano energia elettrica autonomamente grazie a un’ampia dotazione di pannelli fotovoltaici installati sui tetti. Il solo impianto degli uffici genera una potenza totale di 92,000 kilowatt.

I consumi energetici e la gestione domotica degli impianti sono monitorati attraverso un building management system (BMS) integrato. Sono state installate diverse soluzioni per il monitoraggio e risparmio dei consumi e l’identificazione delle perdite. È presente inoltre un sistema di raccolta e riutilizzo delle acque meteoriche per l’irrigazione delle aree verdi. Il parcheggio offre postazioni di ricarica per auto elettriche e postazioni di car sharing. L’intero sito, anche dal punto di vista del riciclaggio dei rifiuti, verrà gestito secondo standard ambientali moderni. Grazie a queste scelte di sviluppo, è stato avviato l’iter per giungere alla certificazione BREEAM dell’edificio, con target livello Very Good.

 

Un immobile di alta qualità per una partnership di lungo termine. Creiamo lo spazio per crescere

Bedeschi spiega: “Il nostro progetto di espansione della produzione richiede un orizzonte di lungo periodo e, pertanto, un investimento consistente non solo nello spazio di produzione, ma anche nella creazione dell’ambiente di lavoro adatto.”

Il contratto di locazione siglato con IMA prevede una durata di lungo termine che dimostra l’impegno di entrambe le parti e consente a IMA di implementare con serenità il programma di espansione della divisione Life.

“L’intervento sul magazzino di Castel San Pietro Terme rappresenta una trasformazione significativa, realizzata senza dover snaturare la vocazione logistica dell’immobile.

“Grazie alla qualità di partenza dell’immobile, abbiamo realizzato questo ambizioso progetto di adattamento, ampliamento e personalizzazione con efficienza, accelerando le tempistiche nonostante l’emergenza Covid-19 abbia bloccato i lavori per alcune settimane. La costruzione della palazzina uffici secondo standard di qualità così elevati è dimostrazione della nostra flessibilità e intraprendenza.'' 

Graeme Hepburn, Country Manager, Logicor Italia

Questo progetto dimostra la nostra capacità di essere partner affidabile per le esigenze immobiliari dei clienti più sofisticati che hanno a cuore la funzionalità, la qualità e la sostenibilità degli immobili per la logistica.

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